Возрождение города

Как выбрать жильё на вторичном рынке?

Наталья Молодяева, эксперт рынка жилой недвижимости компании «Премьер Development» (интервью для журнала «Недвижимость Твери и Тверской области»)

 

— Основные конкурентные преимущества вторичного рынка?

— Есть основное и единственное конкурентное преимущество. При условии обеспечения чистоты сделки опытными специалистами — покупка готового жилья без рисков. Если сравнивать с новостройками — здесь не нужно опасаться недостроя. Или несвоевременного ввода в эксплуатацию.

— Самый «популярный» район Твери? Где охотнее всего покупают «вторичку»?

— На сегодняшний день все районы Твери, за исключением самых дальних, куда не очень удобно добираться, являются достаточно популярными. Еще 10 лет назад самыми популярными районами города считались Центральный и Заволжский. Сейчас город активно развивается, во всех районах Твери достаточно развитая инфраструктура и транспортное сообщение. Другое дело, что в каждом районе существует свой ценовой диапазон.

— Диапазон цен (самое дешевое, самое дорогое, элитное). Цены по районам города?

— Самым дешевым является нестандартное жилье. Оно часто в значительном отдалении от центра, дома 40-50-х годов, с частичными удобствами. Там может не быть горячей воды. Эти дома, как правило, 2-3-хэтажные, с деревянными перекрытиями и достаточно ветхие. Вообще, диапазон цен очень большой, так как на вторичном рынке квартиры очень разные. Начиная с ветхих домов, о которых мы говорили выше, и заканчивая домами повышенной комфортности. Говоря об абсолютных ценах — можно найти «однушку» за 1400000 рублей в соответствующем плачевном состоянии. А однокомнатные квартиры в домах повышенной комфортности могут стоить и 3–4 млн. рублей, в зависимости от места расположения и метража. А если все-таки мы будем сравнивать стоимость квадратного метра, то совершенно четко увидим: цена за кв.м в любом сегменте вторички выше, чем в строящихся домах на первичном рынке. Почему? Сравнив абсолютные цены квартир в старых домах и новостройках, цена квартир на вторичном рынке дешевле. А сравнивая квадратные метры, мы видим, что квартиры на вторичном рынке, как правило, меньше. «Хрущевки», «брежневки», улучшенной планировки — у них есть стандартный метраж. И поделив абсолютную цену на метраж, мы получаем стоимость за кв. метр больше, чем на новостройке. В новых квартирах стоимость квадрата меньше, но больше метраж. Соответственно абсолютная цена у нового жилья существенно выше. Поэтому есть ошибочное мнение, что цены в новостройках слишком высоки. Но при этом вторичный рынок имеет совершенно другое качество жилья. И квартиры, представленные на рынке новостроек — это уже совершенно другой уровень, который у многих застройщиков соответствует современным требованиям.

— Основные моменты, которые учитываются при ценообразовании?

— У любого объекта недвижимости есть параметры, из которых складывается цена. Квартиры вторичного рынка мы разделяем на нестандартные с частичными удобствами, «сталинки», «хрущевки», «брежневки», квартиры улучшенной планировки, повышенной комфортности, и даже элитные. Первое, на что мы обращаем внимание — тип планировки и, соответственно, год постройки и определенный метраж. Далее — мы смотрим на месторасположение, какой район и инфраструктура. Следующий момент — сам дом: состояние подъезда, коммуникации, подъездные пути. И, наконец, смотрим на параметры конкретной квартиры. Какой этаж (средний или крайний), квартира угловая или не угловая, наличие лоджий, балконов. И один из самых главных параметров — состояние квартиры, наличие ремонта.

— Какие перспективы есть у вторичного рынка в Твери на ближайшее время?

— Больше всего перспектив на рынке новостроек. Состояние рынка недвижимости, количество сделок — все это четко указывает на то, что большинство современных покупателей ориентируются на новое жилье. Это связано с тем, что очень многие сегодня пользуются ипотечными кредитами. Суммы приличные, время выплат большое. Учитывая это, покупатели вкладывают деньги в квартиру с хорошей ценовой перспективой в случае необходимости их продажи.

Что касается «сталинок», «брежневок» и «хрущевок» — вот у них из года в год перспективы все худе и хуже. Ведь с годами дома ветшают. Многие уже в плачевном состоянии, далеко не во всех домах проходит капремонт, или ремонт чисто косметический. Поэтому, если вы планируете приобретать такую старую квартиру с возможностью дальнейшей ее продажи, продать ее дороже или даже по цене покупки будет весьма проблематично.

Но есть перспективы и у вторичного рынка. Особенно у свежего жилья в сегменте 10–15 лет. Ведь это, во первых, готовое жилье без рисков приобретения. Во-вторых — оно достаточно свежее, комфортное и в хороших местах. Такое жилье брали, берут и будут брать.

Павел ПАРАМОНОВ

Исполнительный директор ООО «Премьер», директор некоммерческого партнерства «Институт Регионального Развития», член Общественной палаты г. Тверь:

«В какой Твери будут жить наши дети? Задавая себе этот вопрос, вместо ответа приходит желание действовать. Все вместе мы можем сделать так, чтобы уже сегодня столица Верхневолжья раскрыла свой мощный потенциал. Через людей, готовых творить, содействовать, строить. Через каждого, кто действительно хочет улучшить качество своей жизни, делая свое дело профессионально и ответственно» .