Возрождение города

"Недоступное жилье": кому  в Твери квартира "по карману"?

 

В последние годы недвижимость практически постоянно дорожала, поэтому многим участникам рынка чисто психологически трудно смириться с обратной ситуацией.

Имеющийся уровень цен на недвижимость сложился в условиях высоких цен на нефть, когда в страну потоком текли деньги из-за рубежа в виде доходов от продажи дорогих энергоресурсов, дешевых западных кредитов и т. д. Особо приближенная к системе распределения этих доходов часть населения могла оплачивать товары и услуги, в том числе жилье, по крайне высоким ценам. Остальная часть населения довольствовалась перераспределением этих доходов.

Сегодня экономическая ситуация в России изменилась и «шальные деньги» ушли из страны, в результате объем доходивших до большинства россиян перераспределенных доходов значительно снизился. По большому счету те, кто сейчас может позволить себе покупку жилья — уже его купили, а те, кому квартира нужна — не могут ее приобрести даже в ипотеку под нулевой процент. Ситуация прямо таки патовая для строителей: те кто может — не хочет, а кто хочет — не может.

 

До квартиры как до луны.

 

Общие умозаключения о недоступности жилья для большинства россиян подтверждаются расчетами так называемого «индекса доступности жилья с ипотечным кредитом» (Housing Affordability Index). Этот индекс показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях:

HAI=(eR/C)100%, где HAI — индекс доступности жилья с кредитом,

R — среднемесячный доход семьи;

C — ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого приобретается жилье;

e — предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита (например в США e=25%).

(К слову, в США этот индекс превышает 100%.)

Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс доступности жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру.

Для расчетов мы использовали данные Госкомстата России по Тверской области о средней заработной плате в 2014 и 2015 годах (23375 и 24194 рублей в месяц соответственно), данные аналитики о средней стоимости квартиры в Твери портала domofond.ru (без учета комнатности и метража) и усредненные условия по ипотеке (14% годовых, 20% первоначального взноса, срок кредита 30 лет).

Что касается предельной доли дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита, то в предыдущей публикации мы провели анализ структуры расходования бюджета среднего домохозяйства, который показал снижение объема свободных средств у населения в 2015 году на 36%.

 

Таблица 1: "Расчет индекса доступности жилья в Твери в 2014 и 2015 году."

 

Как видно, среднестатистическое домохозяйство в Твери имеет недостаточный уровень дохода для приобретения жилья даже в ипотеку. Обеспеченность собственными средствами в 2014 году была на уровне 48%, снизившись в 2015 до 33%.

Видя необходимость поддержки спроса государство ввело программу льготного ипотечного кредитования: в банке можно взять кредит под 11,4% для покупки квартиры в новостройке. Однако, даже эта мера не в состоянии значительно сократить разрыв между доходами и стоимостью недвижимости.

Индекс доступности жилья даже при использовании ипотеки с господдержкой (11,5% годовых) составляет 40%, что все равно ниже показателей 2014 года и значительно не дотягивает до 100%.

Ради любопытства, можно произвести интересные расчеты:

— сколько должна стоить средняя квартира при текущей процентной ставке и доходах;

— процентную ставку по ипотеке при текущей стоимости и доходах;

— и уровень доходов при текущей процентной ставке и стоимости квартиры, чтобы обычный житель Твери
мог позволить себе купить квартиру.

Таблица 2: "Забавная арифметика - условия 100% доступности жилья"

Вот такие любопытные цифры получились. В настоящий момент, позволить купить себе квартиру ни в чем себя не ограничивая могут семьи с совокупным доходом более 80000 рублей, т. е. почти в 2 раза превышающим доход среднего домохозяйства.

Сценарии с многократным снижением ипотечной ставки или стоимости квартиры, естественно, не выполнимы самы по себе. Менее фантастичным вариантом является совокупность снижения % ставки, стоимости квартиры и рост доходов.

В данном случае баланс будет наблюдаться при стоимости квартиры в районе 2’5 млн. рублей, процентной ставке 8% и уровне доходов домохозяйства 65000 рублей.

Что ж, вполне достижимые цифры при грамотной экономической политике государства.

Павел ПАРАМОНОВ

Исполнительный директор ООО «Премьер», директор некоммерческого партнерства «Институт Регионального Развития», член Общественной палаты г. Тверь:

«В какой Твери будут жить наши дети? Задавая себе этот вопрос, вместо ответа приходит желание действовать. Все вместе мы можем сделать так, чтобы уже сегодня столица Верхневолжья раскрыла свой мощный потенциал. Через людей, готовых творить, содействовать, строить. Через каждого, кто действительно хочет улучшить качество своей жизни, делая свое дело профессионально и ответственно» .